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《中小企业征收拆迁关停维权成果十论》第四论:从局部征收到整体征收

阅读:485 时间:2018/09/26


各位中小企业朋友们,今天继续我们的《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》的第四论:从局部征收到整体征收。
 



各位中小企业朋友们,今天继续我们的《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》的第四论:从局部征收到整体征收。
 
局部征收到整体征收的问题,其实咱以前在《企业拆迁、征收100问》当中提到过。很简单,拆迁方或者说是项目用地方,他的主观思维很简单,我用多少地,我就征收多少地,你本身是10亩地,但是我修路只用前面的这4亩,那么我就征用这4亩,即便我从你的厂区一切而过,就是一穿而过,一切两半了,那么对不起我只用我这一部分,甚至一亩地都不需要,那么你这个厂的两半跟我没关系,我用的就是你这个厂的一亩地。这就是所有征收拆迁关停方往往在这方面运用的思维,这样的话,好谈、好评、好施工,补偿资金低,对他们来讲任务压力也轻。下面从我们的“四个部分”角度来讲:
 
一般事实状态
 
第一,比如讲,他会口头形成表达,用多少就征多少,我的规划就是这样,你后边的这些厂房没有规划在我们的范围之内,我只用前面这片区域,我不能变更我的规划,我只用前面这4亩,为什么要征用你后面这6亩呢?不要变更我规划,对吧,这是一个。
 
第二,会用带有一定欺骗性的话语:咱俩这样吧,你先让我施工,你先让我干起来,我干起来以后再慢慢谈。这完全是在忽悠我们,只要他施工了,他目的达到了,他可能就不管你是怎么样了,对不对?还有一个比如讲,把前期的问题挪到后期解决,把我的这个整个征收补偿,这4亩征收补偿,先给你做了,那后期的6亩怎么办?放到后面再说。我们相关的职能部门会给你研究,到时候在给你答复等,都是这些说辞,甚至也会采取咱们前面所讲的一些办法,利用断水、断电、断路啦,干扰生产经营啦等等来给你制造一些障碍,这往往是面临的一种事实状态。
 
二、对方采取的办法

比如讲,只评估我认为在规划范围之内的这4亩地,对吧,我只评估这4亩地的地上附着物,以及各方面的价值,其他6亩我不管。这都是采取手段的一个办法,先算出你相关的土地跟建筑的费用,完了以后,其他的附属设施各个方面,以及后面相关联的,对不起,拿到后边说。
 
比如讲,我们最早在湖南的龙山县做过一个铁路整个贯穿一个厂区的案子,他是一个生产菜籽油的流水线,这样一绕,整个厂区中间是空的,围绕的厂区四周范围完全是一条自动化的流水线,那铁路只需要在他的场地打四个桩,四个桩往外架高架桥就可以了,对吧?所以说,跟他谈的时候,这四个桩一共加在一起,可能也就占地连1亩都不需要,那么我就补偿你这1亩,你占地这20多亩跟我没关系,或是说,我就补偿你这1亩。但是你别忘了,你整个的生产线已经被他破坏了,整个的生产流程已经不复存在了,而且还有一些安全隐患。在后面环保各方面验收的时候也无法通过了,那么慢慢的如果真是答应他了,就把企业给搞死了,这是一种现状。
 
再比如讲,会给你释放一些虚假的气氛,或者说虚假的交换条件,我后边再给你找个土地安置一下,在旁边再给你批个地,或者后边在批个地,是吧,后边想办法,把你这个地继续恢复成10亩,让你在这里有个生产经营的条件,但是这都是口头的,往往都是不敢落到书面上的,对不对?那么这个时候吧,往往会采取一些以往的传统做法,我们刚才讲的,干扰生产经营啦,或者给你下发处罚决定啦,或者关闭关停你的生产经营行为啦等等,这都是传统的做法,包括你的建筑设施是违章建筑,这都可以做。
 
三、怎么应对
 
我觉得吧,你首先要判断一个问题,就是他这个局部征收对你的企业生产经营到底影响多大。影响如果很大,那么绝对要用坚定的态度来说这个问题,对不对?因为什么,你后续再生产经营的可能性几乎不存在,可以料想到的,那么这个时候必须整体征收。反过来讲,影响不大,你比如讲,我们在河北任丘办过一个案子,他要修路,一个玻璃厂,前面其实也就占用他30%左右,但是跟他谈完了以后,在后边,又给他附加了10%,又给他增加了40%,后面又囤回去了,那么这样就是他自己的表达问题,对我的生成经营影响不大,问题不大,这样的话,你往往就以整体征收作为一个谈判的筹码,到最后以获得高额补偿作为目的。所以说,我个人感觉吧,先要衡量这个问题,这个问题必须要衡量。
 
第二,要调取对方的相关规划信息跟规划手续,首先要确认他这个规划的资质范围到底要怎么定,那么确定完这个以后,你才知道是不是真正的局部征收,还是对方以局部征收为幌子,先达到施工入场的目的,是吧?这个要进行分析判断,所以说,把他前置信息的各方面规划要调完整,然后来分析他的征收范围,是不是把你的厂房完全覆盖进去了,是吧,这个要进行判断。
 
第三,也要运用一些传统的打法,就是说,比如他的规划许可证,他的征收文件,他的一些行政处罚决定,比如讲他的一些强拆、拆除行为的存在纳入了法律诉讼的程序当中,第二关的时候曾经讲过诉讼开花的问题,都可以进行运用的,所以在这块要进行很好的分析。
 
四、效果
 
效果无非就是两方面,如果你接受了局部征收那么你现在就要判断到哪里拿高额补偿,如果能够拿到手的话,那么高额补偿就以整体征收作为手段,换取了高额补偿作为最终的目的,那么第二个效果就达到了整体征收的目的,我们在实务当中也做过很多的案子,最后也达到了整体征收的目的,我们刚才讲的湖南娄山菜籽油公司,最后达到了由于四个桩造成了企业无法以生产线的方式恢复生产经营,第二,企业有易燃易爆的产品,无法在桥底下进行生存,那就达到了整体搬迁、整体土地征收的一个目的。
 
还有一个你比如讲,在湖北武汉一个区,我记得也是做这个,他在做这个的时候,把整个厂区一切两半了,只想用中间这段路,那么一切两半你自己想办法,但是他从这个规划来看的话,一切两半对他的企业好像没有实质的影响,那么这样的话,他就想只有补偿这条路了,最后我们也是运用传统的打法解决这个问题,到最后达成一个整体征收的目的,所以这整个过程当中你要判断对你企业的影响大小,这个影响大小你会判定对方也会判定,所以一定要客观、真实、有理有据做这个事情。好,今天就讲到这里!

北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

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