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【案例解读】 老房拆迁款,继承纠纷案分析

阅读:548 时间:2017/12/29

【导读

2016年当事人王某所在的北京市某村委会发布实施宅基地的腾退公告要求王某进行腾退2017年二月王某签订了房屋腾退补偿协议,共获得补偿款150多万元。同年五月其兄弟一纸诉状将王某告上法庭,以房屋属父母遗产要求分割补偿。对于父母遗留下的房屋土地使用权、房屋所有权该如何认定,其补偿款到底是属于遗产继承范围之内这些问题都让王某十分困惑,忧心忡忡的王某找到了北京吴少博律师事务所。

 

【案情简介】

1966年王某的父母带王某和其胞弟来到村里工作。因为王某父母都是国有企业员工,属城市户口,且不是村里的居民。为了解决生活问题,后经单位领导与村里协商,同意他们在村东盖两间北房,落户于此。1984年其母不幸离世,1992年其父也因病去世。其弟王二于1998年将户口迁至北京市海淀区,离开了本村。之后的几十年都是王某居住在此,后为居住多次修缮、加固房屋。因建房年代久远,当时相关政策法规并不完善,也无任何资料可查,房屋认定事情就此搁浅。直至2016年王某所在村划入实施宅基地腾退整改范围,镇政府决定按照当地的征收政策,在腾退的范围内有正式户口、正式住房并长期居住的王某所在房屋也纳入到安置范围中,随后2017年2月,王某签订了征收补偿协议,共获补偿款150多万元。不久后其弟王二听闻消息便对王某提起诉讼要求分割补偿款。

 

【律师分析】

1、王某父母所建房屋,是否享有农村集体土地使用权和房屋所有权?

案件中60年代初王某的父母是国有企业的员工,为了解决生活工作问题,村委会允许其在村里盖两间房。那么是不是经过了村委会的允许王某的父母就享有农村集体土地使用权和房屋所有权?

首先,按照《土地管理法》第8条第2款:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外;属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有.”在这里要明确一个问题就是:村民对宅基地有使用权,没有所有权。1982年《宪法》颁布以后,土地就只由国家和集体所有。关于土地使用权,它是村集体成员享有的权利,非本集体成员无权取得或变相取得。根据《土地管理法》关于农民集体所有土地使用权不得出让的强制性规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。凡是本经济组织以外的人与农民所签宅基地房屋买卖合同,应属无效。所以王某父母当年建筑房屋时,虽经村委会同意,但是其二人均为国企职工属城市户口,又非本村村民,无法取得该宅基地使用权。

其次,关于房屋所有权的问题。因建房时间久远,当时也并未有宅基地批准等相关文件,按照《物权法》、《民法通则》及结合以往的相关司法解释、判例中对所有权人的观点,王某父亲当年建设的房屋时存疑的,不能认定为对该房屋拥有所有权,只能按《物权法》认定为占有。

2.王某的征收补偿是否合乎有关规定?

该村委会的腾退是基于村民自治,对村宅基地进行腾退。并且制定了腾退补偿安置方案,本身属于村民自治范畴。王某自建房以来对房屋进行修缮、居住长达50多年,况且王某户口一直在涉案房屋内,本身又没有其他的住宅,同时也是房屋实际占有人。考虑到诸多历史因素后,根据宅基地腾退补偿方案第三条,“在腾退范围内有正式户口、正式住房并长期居住,认定为备安置人口。”第六条,“因历史原因没有宅基地批准文件或原批准文件数据不全导致与宅基地现状不符的,由腾退补偿安置组认定之规定。村委会基于政策性考虑将王某认定为被腾退人,由王某享受宅基地拆迁的相关权益。村委会以王二在1998年将户口迁出,其并不是本村村民,也没有在当地实际居住的情况,且房屋早已坍塌等原因没有将其认定为被腾退人。该村的腾退方案是不违法法律法规的,系属村民自治的范畴,王某的腾退补偿是基于特殊的情况,及政府扶持政策性考虑的结果,所以对于王某的征收并提供补偿方案是合理的。

3.其弟提起的遗产继承问题法院是否应该支持?

我国《继承法》三条规定:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”首先,根据我国现行法律,基于身份关系,无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权,应作为一种特殊物权。因此,农村宅基地不能作为一般“财产”进行继承。

其次,农村宅基地使用权与农民个人的集体组织成员资格紧密相关,必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得,具有很强的人身依附性。如果继承人不属于本村集体经济组织成员,遗留的房屋如何处理,或者继承之后继承人丧失本村集体经济组织成员资格(如户口迁出的情况),其宅基地使用权资格是不是就随之丧失遗留的房屋如何处理是不是只能将房屋拆除,将宅基地使用权返还给村委会这些都是现实问题,在法律没有明确规定之前,各种判例都有。

根据拆迁相关法律法规的规定,拆迁补偿利益主要包括“地钱”和“房钱”,“地钱”就是宅基地的区位补偿价格;“房钱”就是宅基地上面的房屋的重置成新价格,一般通过评估方式确定。另外,拆迁补偿利益中还可能包括各种补助费、奖励费、安置人口优惠购房面积等利益。在这种情况下,宅基地使用权因拆迁行为变为具有所有权的补偿利益,该利益应当属于遗产的范围,可以继承。

案件中王某并不涉及“地钱”、“房钱”的这种情况,其腾退补偿款是基于政府的特殊考虑,并不含有土地价值,如果严格意义上来认定,王某的被腾退人资格都是有待商榷的。所以根本不涉及遗产继承的问题。如若非要将王某认定腾退房屋的相对利害关系人,这种原因才获房屋置换成新价、装修添附等的补偿,也仅仅在在这种情况下,该利益属于遗产的范围,可以继承。但如果这么认定,将严重违背事实,不尊重村民自治的决定。

 

【案件结果】

通过与北京吴少博律师事务所专业律师沟通,最后当事人王某提出将补偿款分给弟弟王二40万元,王某说:“兄弟二人已都是迟暮之年,父母不在身边多年。现在老房子也拆了,但是人越来就越容易想起和弟弟小时候在院子里的情形,作为大哥没有照顾弟弟他感到自责,所以不愿意在人到暮年时,因为这些拆迁款跟家人闹翻,毕竟血浓于水。”

但北京吴少博律师事务所专业律师也友情提示王某:按照现有法律王某父亲当年房屋的合法性是存疑的,而王某的腾退补偿款也是出于政府的扶持政策,根本不属遗产继承纠纷的问题,是当事人王某单独享有的,不会予以分割。但法律之外还有情理,所以我所律师充分尊重了当事人的意见,与对方和解结案。

 

北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

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