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受让村办企业房屋后遭遇征迁,出让方主张买卖合同无效,怎么办?

阅读:93 时间:2018/08/10

在涉及农村集体土地征收时,受让村办企业的被征迁人可能会遇到出让方主张买卖房屋合同或产权转让合同无效,从而要求返还房屋或收回相关产权、土地,以谋取补偿权最大化。此时广大企业主就会陷入合法权益包括补偿权益被侵害的困境。下面小编给大家介绍一件此类情形的典型案例,及哪些情形下企业主维权获胜的可能性最大。


受让村办企业房屋后遭遇征迁,出让方主张买卖合同无效,怎么办?


一、案情简介


2009年,甲布厂与乙制品点签订房屋买卖协议,约定甲布厂自愿将坐落于某镇某村的厂房四间出卖给乙制品点。同时约定甲布厂应积极配合乙制品点办理房产过户手续,不能过户的,则应将产权证放到乙处。如遇政府拆迁,土地补偿金归村委会所有,其他所有权益归乙制品点所有。案涉土地为集体土地,土地所有权归村集体所有,租赁给受让人使用五十年。


2013年,甲布厂以集体土地上的房屋不能买卖为由,将董某某(乙制品点负责人)诉至法院,请求依法确认涉案房屋买卖协议无效,并判令返还房产证及土地使用权证原件。


二、裁判情况


一审法院认为,(1)根据房地一体原则,房屋转让的同时其占用范围内的建设用地使用权也一并处分。虽然甲布厂依法取得了集体土地的建设用地使用权,但因本案系集体土地上的房屋买卖,依据《土地管理法》第63条的规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案受让人受让房屋实际也用于非农业建设。据此,本案所涉的房屋买卖合同违反了上述法律强制性规定而无效。(2)本案房屋买卖合同虽然无效,产权也未依约进行变更,但甲布厂作为原集体建设用地使用权人,其售房行为隐含抛弃集体建设用地使用权的意思表示,故其在合同签订时就丧失了集体建设用地使用权。根据“房随地走”原则,出卖人因放弃集体建设用地使用权而丧失房屋所有权,房屋视为折价转让于买受人。据此,甲布厂在合同签订时即丧失了涉案房屋和附属设施的所有权,及房屋和附属设施所占范围内的建设用地使用权。房产证和土地使用权证作为权利人享有房屋所有权及土地使用权的物权凭证,在权利人丧失本权的情况下,仍要求返还房产证及土地使用权证,于法无据,不予支持。


二审法院认为,本案为农村集体土地上的房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条规定的主要目的是为了保护耕地,有序推进土地使用权制度改革,并非严格禁止农村集体土地使用权流转用于非农业建设,且在特定情况下已取得的农村集体建设用地使用权可再度转移。而允许集体建设用地使用权在符合一定条件的情况下流转也符合目前的改革发展趋势。比如,浙江省高级人民法院《关于为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见》第七条指出,在城镇工矿建设规模范围外,除宅基地、集体公益事业建设用地,凡符合土地利用总体规划,依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地,采取出让、转让等方式有偿使用和流转的,应认定有效。本案中,甲布厂在改制后依法取得了涉案房屋所有权证和集体土地使用证,其转让房屋属于对自身财产的处分,并不违反法律规定,而房屋占用范围内的建设用地使用权一并发生转移。双方签订的房屋买卖协议并未改变土地所有权属和土地用途;协议中约定由受让方向村委会交纳转让房屋占用范围内的土地使用费,如遇拆迁土地补偿金归村民委员会所有,协议内容经村村民委员会见证同意,故该协议并不损害农民集体利益。因此,甲布厂与乙制品外发点在2009年3月23日签订的房屋买卖协议并未违反法律的强制性规定,应为有效。综上,本案房屋买卖协议合法有效,甲布厂要求返还涉案房屋所有权证和土地使用证与合同约定不符,也有违诚信原则,对其诉讼请求,不应予以支持。


三、总结


查阅了众多类似案例,笔者总结出了几点此类案件可以维权的典型,具体为:


1、村委会以未经村民会议议定为由,主张签订的《农村集体土地使用权转让合同》无效。


《中华人民共和国村民委员会组织法》并没有明确规定未经村民会议讨论决定的处分村集体财产的合同无效,而且村委会与他人签订使用权转让合同的行为经过本集体2/3以上村民代表议定通过的,表明该涉案合同已经经村民民主议定程序。且按照该村以往的行为习惯,涉及村民利益的重大事项均由村民代表会议表决决定,可以视为是村民会议授权村民代表会议讨论决定,尽管该村委会对此提出异议,但未向法院提交充分的证据予以证明。根据谁主张谁举证的原则,该村委会应当承担举证不能的法律后果。故该村委会与甲企业之间签订的《农村集体土地使用权转让合同》系双方的真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,应当合法有效。


2、村委会以村办企业转让合同违反法律强制性规定为由,主张产权转让合同无效。


根据土地管理法的规定,农民集体土地的使用权,原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设,除非”土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移”。该条规定的主要目的是为了保护耕地,有序推进土地使用权制度改革,并非严格禁止农村集体土地使用权流转用于非农业建设,且在特定情况下已取得的农村集体建设用地使用权可再度转移。关键在于受让企业依法取得了涉案房屋所有权证和集体土地使用证,那么就不属于改变土地所有权属和土地用途,也就不损害农民集体利益。


3、村委会以出现约定解除合同事由,以联名控告的方式诉至法院,主张占用土地协议无效。


受让方以签订土地占用协议的方式从村委会受让村办企业,后因经营困难,经村委会和镇政府等机关批准同意改制为私人企业。依据合同法的规定,土地占用协议系双方真实意思表示,在土地管理部门未确认存在非法占地的情况下,确认双方签订的《土地占用补偿协议》已成立并生效。另外,以村民小组的名义起诉的,必须履行民主议定程序,否则违反法律规定。


4、村委会以企业签订长期使用土地协议不合规范为由,要求收回企业占地。


经过法定程序审批获得集体土地建设用地使用权,并取得相应的土地使用权证的,则该土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。在未收回集体土地建设用地使用权之前,集体土地所有权权能受到限制,集体土地建设用地使用权人优先于集体土地所有权人行使占有、使用、收益、处分的权能。依据《土地管理法》第十三条规定,依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。第六十五条规定,为乡(镇)村公共设施和公益事业建设、不按照批准的用途使用土地的或因撤销、迁移等原因而停止使用土地的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权。其中因乡(镇)村公共设施和公益事业建设收回农民集体所有的土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿。用地协议系双方真实意思表示且未违反法律请执行规定,是合法有效的。政府因项目征收需要收回土地的,必须按照法定程序进行征收。


综上,涉及集体企业转让纠纷的,北京吴少博律师事务所提醒广大企业主一定要找好维权点,以期维护好自身的合法权益。


北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

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