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拆穿村委会与开发商合作混淆征收行为的花式逼迁手段

阅读:67 时间:2018/10/11

拆穿村委会与开发商合作混淆征收行为的花式逼迁手段

最近,北京吴少博律师事务所刚刚办结一起案件,发现这样一个问题,在法制不断完善的今天,政策法规严明禁止开发商介入征迁事业中,但仍然有开发商变相介入并不择手段逼迁的现象发生。本案中当地村委会与开发商一起合作混淆征收行为,逼迫当事人无条件搬迁。我方律师一直坚持以“征地行为违法”为由提起诉讼,但终审法院却均以诉讼请求不明确,不符合起诉条件为由予以驳回。面对此种情形,我方该采取怎样有效的应对措施维护好当事人的合法权益?本文给大家一一道来。
 
案情介绍

2009年,蓝先生从村委会处租得涉案地块,包括上面已有的厂房及其他建筑物。租期约定为十年。2017年,当地村委会以涉案地块被纳入城中村改造范围为由,要求蓝先生按照合同约定,即如遇政府行为使双方不能继续履行此协议,双方均不算违约,善后事宜双方另行商议解决,请求法院判令解除双方之间的合同,并判令蓝先生腾退厂房、场地,支付拖欠租金。事实上,此时村委会已经与涉案房地产签订开发协议,将涉案地块纳入开发范围。虽然村委会是以遇到城中村改造项目为由要求按照合同约定解除租赁关系,但其后的行为却并未按照城中村改造项目的征收补偿标准给予蓝先生补偿,反而以涉案地块不在此次征收范围为由,无偿要求蓝先生腾退厂房、场地。
 
案件承办

首先,针对租赁合同纠纷,我方主张对方是恶意诉讼,合同中的条款不属于约定解除条款;同时即使遇到征迁,也应当按照法律法规的规定,先补偿,后搬迁。一审、二审及再审法院则以合同约定属双方真实意思表示,受法律保护为由,支持了村委会的主张。

其次,既然法院在租赁合同纠纷的裁判中认定存在征收行为,即被纳入城中村改造项目范围,那么,针对该征地行为我方便以市政府为被告提起了确认征地行为违法之诉。我方主张的理由有三:

一是该征地行为不符合公共利益的需要;村委会与涉案房地产公司签订的是开发房地产合作协议,市政府在征收通告中注明征地用途也是住宅用地,而依据《土地管理法》第59条规定,住宅用地本身并不属于公共利益用地范畴。同时,该项目的征地告知书也明确规定安置途径为货币安置,那么涉案房地产公司与村委会签订的合作协议就不属于安置房建设,而是变相的房地产开发。

二是征地行为违反了程序法定原则;征迁方并未告知申请听证的权利,也未依法张贴通告,更未对我方进行入户调查、测量。

三是征迁方在征地行为中对我方实行了违法的逼迁行为,包括设置栅栏围挡、将厂房玻璃砸碎。而这一系列行为均由被告方委托的涉案房地产公司实施的。

结果是,终审法院以诉讼请求不明确,不符合起诉条件为由予以驳回。即使我方将诉讼请求改为“确认被告对涉案地块及房屋实施的城中村改造行为违法”而再次提起诉讼,终审法院还是以诉讼请求不明予以驳回。因为征迁方一直是村委会和涉案房地产公司,理由也是2013年的城中村改造项目,但并没有专门的征迁书面文件对我方作出。再加上两次起诉的诉讼请求均以诉讼请求不明予以驳回,我方怀疑其中可能存在故意混淆征收项目,从而规避或利用相关征收行为以图非法利益的情形。

遂针对违法的征地行为,我方向相关机关提交查处申请书及情况反映。其中市国土资源局答复称:涉案地块于2013年被纳入城中村改造范围,随后涉案房地产公司介入该项目,因涉案宗地并没有进行招拍挂程序,涉案房地产公司并未获得该宗地的使用权。该局予以查处后,又于2015年将该宗地纳入第二批次的建设用地征收项目。同年7月,省政府下达了第二批次的建设用地批复,同意征收涉案村庄的集体建设用地,其中包含涉案地块。也就是说,涉案地块属于2015年征收集体建设用地项目的征收范围,而不是2013年的城中村改造项目。涉案村委会和涉案房地产公司没有权力以城中村改造项目为由征收涉案地块。

最终,经过我方当事人与律师坚持不懈的抽茧剥丝,终于拆穿了村委会与开发商混淆征收、浑水摸鱼的非法行为。使得征迁方不得不坐下来与当事人就补偿事宜进行谈判并达成一致,蓝先生的合法权益得到了维护。
 
律师说法

关于“确认征地行为违法”是否可以作为诉讼请求,我们查询裁判文书网上的相似案例发现,算上最高法的多篇相似案例均认定:再审申请人(一审原告、二审上诉人)在一审起诉时要求确认征地行为违法,一审法院认为征地过程包括多项独立可诉的行政行为,原告要求确认“征地违法”的诉讼请求不明确。经向原告释明,其仍坚持诉讼请求,违反了《行政诉讼法》第四十九条关于“提起诉讼应当符合下列条件:……(三)有具体的诉讼请求和事实根据……”的规定,以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条关于“有下列情形之一的,应当裁定不予受理,已经立案的,应当裁定驳回起诉:(一)不符合行政诉讼法第四十九条规定的……”之规定,人民法院可以裁定驳回起诉。

也就是说,不能笼统的以确认征地行为或某某项目的征地行为违法为诉讼请求提起诉讼,因为征迁过程包括多项独立可诉的行政行为。而本案中为什么要不惜改变诉讼请求提起两次确认征地行为违法的诉讼,一方面是为了探查确认涉案征地行为的类别,另一方面是为了阻止法院强制执行先前的解除租赁关系的民事判决,还可以拖延征迁方的征迁进程,为我方有效维权留足时间。

北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

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