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承租企业面临拆迁,律师是如何将60万补偿款争取到180万?

阅读:287 时间:2017/12/28

2010年A公司与张某签订了厂房租赁合同,租期为十年。合同约定由A公司将张某的房屋用做生产厂房且对房屋进行了装修添附,投入机器设备进行生产。不料,A公司厂房所在地于2016年被划入上海市青浦区华新镇新谊村“198区域建设土地减量化”征收范围。面对征收项目如火如荼的开展,同年12月作为房东张某与拆迁方签订补偿协议获得巨额补偿款。但作为承租方的A企业却没有得到拆迁方的任何补偿。那么作为承租方的A公司有没有补偿?应不应该获得补偿呢?如何去争取自己的合法权益?今天的实案讲解就为您答疑解惑。

吴少博律所:企业面临拆迁,律师是如何将60万补偿款争取到180万?

【案情介绍】

2004年张某与上海市青浦区华新镇新谊村委会签订了租地合同,租期25年。2010年张某又与A公司签订厂房租赁合同,约定其租赁的范围是华徐公路4288号房屋,租期10年。其后A公司为生产经营需要对房屋进行了装修添附,投入大量资金购买机器设备。截止征收公告下达时A公司共有3,300多平方米地上建筑物及附属设施和500名员工。面对突如其来的搬迁通知,对于这样一个企业的打击和损失是可想而知的。

承租企业一直等待拆迁方与其商议拆迁补偿事宜,但作为拆迁方的新谊村委会却在2016年向房东张某发送减量化告知书,要求其搬迁,并将土地归还新谊村委会。同年12月张某与新谊村委会签订《土地减量化搬迁协议书》,约定就A公司租赁的土地在2017年5月前停止生产经营,该地块内所有设施、设备等全部搬空。经双方协定,拆迁方给予房东张某土地减量化搬迁总费用730多万元。

后拆迁人按照双方之前签订的协议给予了承租企业60万元的补偿。但该补偿款是远远不足以弥补企业巨额的实际损失。

【案情分析】

第一、A公司作为承租企业是否有补偿?

首先,承租人对房屋享有的租赁权为用益物权。根据《物权法》第一百二十一条规定:因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。所以,在房屋征收活动中,一旦房屋的使用人即承租人得不到补偿,是有权要求补偿的。

其次,征收公告发布时,A公司是正在经营的实际占有人,并且厂房租赁合同未到期。租赁厂房的企业有营业执照并且一直正常经营、合法纳税。综合这些因素,承租方也是有权获得相应的补偿的。

第二、拆迁方不跟承租方签订补偿协议怎么办?

大家要知道的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。这意味着承租人将不再作为被拆迁人而对待。因此在这种立法背景之下,承租人是不能要求拆迁方签协议的。那么作为承租方该怎么办?北京吴少博律师事务所主任律师吴少博律师认为:承租方可以与房东打分割之诉,要求房东补偿企业损失。

第三、分割之诉如何获得理想的补偿?

首先,在分割之诉中证据至关重要。作为承租人应积极收集证明损失的相关材料以及相关的合同文件,妥善保管好这些证据材料。此外还应注意的一点就是:承租人能不能超出原协议范围去分割,具体到本案中即:承租人与房东签订的补偿协议为60万,但承租企业的实际损失高达180万,那么在分割之诉中,企业是不是可以突破协议的60万而要求赔偿给180万呢?北京吴少博律师事务所主任律师吴少博律师认为:是可以的!

【办案亮点】

2017年我所接受被征收企业授权委托后,经过专业律师分析另辟蹊径,大胆提出独到见解:当事人作为承租方,如果按照常规对张某提起分割之诉,取得的补偿范围少、额度低,对当事人及其不利。只有将吴某认定为过错方提起侵权之诉,才能推翻原有60万的补偿额。解读案件时,律师发现与张某签订租赁合同之初,张某仅提供了与新谊村委会签订的租地合同,未按合约将土地使用权证等相关复印件,交A公司备案归档,这存在两种可能原因;

一是:张某有土地使用证忘记合同约定内容。

二是:张某仅有与新谊村村委会的租赁合同,根本没有房屋无相关产权证,也无相关合法批建手续,那系争厂房建造房屋严重违反法律、行政法规的强制性规定,租赁合同将归于无效。合同一旦归于无效,那张某就将认定为过错方,按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定,张某应该支付我当事人赔偿损失。

律师根据多年实务经验认为后者的可能性极高,建议A公司向上海市青浦区人民法院对张某提起诉讼:要求法院认定A公司与张某签订的《厂房租赁合同》为无效。张某作为过错方应当赔偿A公司停产停业费、员工安置补偿款、机器设备搬迁补偿款、装饰装修补偿款共计180万元的诉讼请求。

经法院审查,支持了我所律师的分析观点。张某的房屋确无相关产权证,也无相关合法批建手续,其建造房屋严重违反法律、行政法规的强制性规定,系争签订的厂房租赁合同归于无效。法院认定我当事人在签订合同之初,对张某仅出示租赁合同的行为,理应知道其租赁的房屋为无产权房屋,其租赁行为有过错,但张某出租无产权房屋的行为过错更大。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,结合张某的补偿款的组成项目和金额、二者的过错程度、A公司的实际损失等因素,认定张某应该支付A公司停产停业费、员工安置补偿款100万,故合同无效后,张某理应支付A公司装修补偿款,结合其实际使用年限、装修折旧度,认定张某支付A公司装修补偿款80万。共计补偿款180余万元,大大突破了原有协议60万补偿款数额。通过吴少博律师团队的专业指导,最大限度的维护了当事人权益。

【律师总结】

本案中面对房东给出的60万元补偿款,当事人想仅仅通过谈判来争取更多金额是不可能的,然而通过我所律师综合的办案方法、证据提起、法律选取等多方面的合理途径运用,在专业的指导下最终将补偿款提高至180万元,达到了满意的维权效果,弥补了当事人的损失。承租方在遭遇征收拆迁时,房东擅自与征收方签订补偿协议的,承租户所签订的原租赁合同中,如果有关于拆迁补偿怎么分割的具体约定,就从约定。没有明确约定的,承租人应对房东提起分割之诉,要求其一次性支付补偿款。因为这些补偿款绝不是房东单独享有的,必须分割。面对征收时企业主一定要树立维权的决心,用法律的武器维护自己的合法利益。


北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

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