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企业征收拆迁中谈判与诉讼时机的把握

阅读:286 时间:2017/11/25

今天吴少博律师事务所为大家分享一个非常成功的案件,也非常的典型。为什么说典型呢,因为这个案子我们是以完全非诉的形式结束的,时间快效率高,而且对于当事人来说,效果比较满意。接下来我们先给大家大概的说一下这个案子的案情。

案子发生在长江流域一个非常有名的城市扬州,现在江苏省人民政府组织修了一条铁路叫连淮扬镇,这里面涉及到的扬,就是扬州,也是我们这个案件的当事人所在地。这里说句题外话,当一个企业一个实业家遇到征收的时候,对于一个企业来说是一件非常不幸的事情,律师的介入对于案件的完结我个人认为是有极大的帮助的,这种案件应该说是很多企事业单位都会碰到的事情。我们这个案件的当事人同时也是企业法人的马先生从当地购买了一块土地,并且在这块土地上进行了一定的建设,正要准备投产的时候,这里请各位注意一下,是正要准备投产,但还没有进行实际的生产,为什么呢?因为当时的政府作出了一个内部通知。

光凭一张嘴,说拆就要拆

什么叫内部通知,就是政府没有发一个正式的文件,给征收范围内的各企业主。因为我们知道,征收的时候,按照法律规定,征收方要发一个征收公告,在征收公告之前的一两年呢,要发一个冻结通告,冻结拆迁区域范围内的房产、人口、税务、工商等各个方面,进行冻结,不允许再有变更,以确定被征收标的价值以及其的范围等等。而在本案当中,政府并没有这么做,没有发任何通告,后期呢,房屋征收决定和房屋征收补偿安置方案也是律师介入过之后才去相关部门要求获取的。

当事人买了这块地进行了一定的建设而且到了要准备进行投产的阶段,那么肯定是建了厂房,接通了电力,招收了工人,这些做完以后投产却政府制止了,等于当事人这块地从买过来一直到案件完结,整个过程没有一台机器是运转的,没有一个工人是在生产。这种情况下,我们面临的就是怎么办,政府只给了一份价格相对较低的评估报告,我们的当事人马先生在和他的股东商议之后来到了北京,找到了我们律师事务所,大概的案情就是这样。一块地没有投入生产就遇到了政府的征收,政府出了一份价格相对较低的评估报告,而且政府没有提前以法令的形式来告知当事人,就要把这一片拆了,到现在都没有出示任何一份文书。

厂房危在旦夕!律师能否成功保全

当时我们律师介入的时候,这个案子从形式上来讲已经是非常紧迫的了,当事人找到我们的时候,已经是和政府久谈不下了,于是对方就找了当地的一些社会人员在大概凌晨三四点的时候,开着一台挖掘机以修下水管道为名,在当事人的厂房门口进行施工,事实上已经倒塌了大门和部分外墙。也就是说当时这个情况当事人的厂房已经是失去遮蔽了 ,按照当事人所讲,政府已经组织好力量,随时可能进厂施工,修高铁高架的墩子。这个工程已经修在了厂房的两端,等律师到现场以后发现,在场地中间已经有修高铁的工作人员进行了打标,准备在厂房内什么地方打桩,当时都清清楚楚看到了,情况真的是万分紧急。

律师行动,三步化解所有招式

由此我们也同时可以得到几个信息:第一,这个国家级的铁路项目已经到了最为关键的施工时刻,如果再不往下施工政府要承担责任,而当事人又是土地证、房产证齐全,政府在久谈不下之后没有太好的行政手段来施加压力的情况下,就进行这种强行进厂施工,说明他们是很着急的。

第二,我们全面分析情况,认为政府的行为有很多违法之处,我们大概做了几步工作,首先是由律师去当地的公安部门进行交涉,我们先针对这种以施工为名实际上侵犯公民私人合法财产的这种行为,进行调查取证,我们准确的掌握了公安机关给我们出具的书面的证明。虽然取证的过程比较曲折,先是派出所不给,其实我们都知道,实际上政府和公安机关暗地里一定是做过沟通和协调的,后来经过律师的努力,由分局批示,我们才拿着批示去派出所拿到了证据。在我们掌握了地方政府偷挖厂房大门和墙体的事实证据之后,律师和当事人去扬州市相关的部门,进行现场的信息公开以及调查取证工作,因为按照相关法律和法规的规定,这种国有土地上的征收和补偿必须是要有相关的征收决定,但是在本案当中,当事人始终没有见过,那么对于施工的合法性,我们是要做调查取证和合法性审查的。

第三,我们代表当事人以律师的身份告知政府,这边已经请律师介入,你们不要乱来。其实大家用常理可以推断出来,当事人有房产证有土地证,征收方没有任何合法手续这样去厂房和院墙,很明显是违法行为。所以我们第三个内容就是对镇政府提出严正的交涉,我们的思路就是把本案纳入到合法的征收补偿程序中来,而不是以这种非法的形式去给当事人施加压力,以达到政府低价补偿的目的。

谈判还是诉讼?要具体分析

大家一定要有一个思路,就是委托了律师来做一个拆迁案件,不是说只要你委托律师就一定要打官司,这样的观点是有偏颇的。就好像你去找医生看病,就一定要动手术吗?很明显不是,能吃药就好的为什么要开刀做手术呢,所以说我们不赞成什么情况都诉讼。当时我们也是这样给当事人分析的,我们觉得在掌握充分证据随时可以提起诉讼的情况下,还是以谈判为主,当我们做完这几项工作以后,政府就所有违法行为都停止下来了。

律师接手的时候,三四十号城管天天盯着,随时可能进厂施工,在做完这三项工作以及跟政府交涉完,做完取证工作以后,我们建议当事人在厂门口拉起了横幅,以及把产权证这些东西放大以后放在厂门口,对自己合法权益的做一个宣誓,同时我们建议把厂房和大门修复,不要再让这些无关人员进厂施工。后来就按照我们的思路跟政府谈,现场谈、书面谈,谈了三轮,政府报价连续涨了三次。

律师心得:把握谈判和诉讼的节奏

在办案过程中,诉讼和谈判尺度的拿捏,以及诉讼的时机和节奏把握问题,不谦虚的说,我们认为还是需要专业律师去为当事人去做一个全面的分析和把握。对于征收拆迁的案子来说,不是看你诉的怎么多,或者诉的有多早,诉的过早呢容易把谈判时机给错过,或者引起政府的反感情绪,消极谈判,形成恶性循环。

所以说最好的状态,其实也就是在我们在本案中的处理,在不破坏谈判时机的情况下,我们可以发函,可以义正言辞的讲法律,讲事实。但是同时我们也要明白,诉讼这个东西得慎用,当然我们这个案子取得了好的结果,但是如果说确实是不得不诉的情况,就拿这个案例来说,如果对厂房和院墙的损害行为必须得诉讼的话,甚至可以举报,请求公安机关查处违法行为,以此来给政府施加压力,这样的手段在合适的时机也是需要使用的,关键还是时机的使用和起诉节奏分寸的把握。


北京吴少博律师事务所致力于中小企业不动产权利维护工作。我们将专业领域界定为:企业土地使用权纠纷,企业厂房权属纠纷,企业违章建筑纠纷,企业征收拆迁纠纷,企业行政纠纷等企业与政府之间的法律纠纷。土地和厂房是企业生存的基础条件,我们的专业也恰恰局限于此。我们深信只有专注才能专业,也只有专业才能为当事企业争取最大利益。

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